Pierre-Yves McSween

J’ai visité quelques plex dans les derniers mois. Les acheteurs ne calculent pas. Ils se font avoir par les sentiments, par le désir de trouver un chez-soi. La somme à sortir peut devenir un puits sans fond. Surenchère? Dans Rosemont, on peut vendre un immeuble inhabitable 500 000$. Pourtant, pas besoin d’un inspecteur en bâtiment expérimenté pour détecter que le coût de remise à niveau de certains immeubles est décadent. Parfois, ça peut atteindre des sommes qui sortent de l’entendement.

[La photo du plex choisi pour l’article a été retirée à la demande du propriétaire et de son courtier vendeur]

Des exemples ?Robes Polyester Noir Ref 9763 Joli Closet Zara 0wmN8Ovn

Toiture à refaire ? 15 000$ ?

Changement de la sortie d’égout endommagée ou entrée d’eau en plomb? 13 000$ ?

Fonçage de pieux ? Entre 60 000$ et 100 000$ ?

Creuser quelques pieds au sous-sol et refaire des murs, installer une pompe, etc ? 70-80 000$ ?

Refaire l’électricité avec une mise à la terre ? Au moins 5000$ (et ça monte et monte…)?

Refaire les joints de brique ? 25 000$ et plus ?

Refaire les galeries à l’arrière ? 30 000$, 40 000$, 50000 $ ou 60 000$ ? (ça dépend des matériaux et de la structure de coûts de l’entrepreneur).

Changer les portes et fenêtres ? Sans qualité ? Environ 20 000$ ? Avec qualité  ? 40 000$ et plus ?

Refaire l’entrée maintenant que l’asphalte est interdit dans ton quartier ? 13 000$ en pavé uni?

Refaire une salle de bain (sans engager d’employés au noir) … 20 000$, 30000$?

Refaire une cuisine défraîchie? 20 000 $ ou 35 000$ ?

Changer ta porte de garage ? 2 000$ ?

Ajouter une mezzanine ? 100 000$ ? Le terrain est-il contaminé par un réservoir de mazout anciennement enterré? Facture infinie.

T’as une porte coupe-feu avec ton garage? Un autre 600$ ?

Tu l’as payé combien ton plex? 450 000$, 500 000$, 600 000$ ou 700 000$ ?

Et là, on ne parle même pas d’isoler les murs, insonoriser le plafond, mettre l’immeuble au code du bâtiment ni d’améliorer la finition, etc.Fillette Fleur Robe AnsSmock Liberty 4 VerteLongue nm80NwvO

Ah oui, et à tous ces montants, il faut ajouter 14,975 % de taxes de consommation….

Je vous évite tout le débat sur les immeubles fardés par des propriétaires ayant fait des rénovations bas de gamme et tape à l’œil par-dessus une structure en dégradation ou en ruine.

Tu veux faire de la surenchère sur un plex ? Prends le temps d’y penser. Parfois, des actions dans un CELI, c’est un meilleur placement. Il faut sortir son fichier MS Excel et laisser les sentiments des autres gagner trop souvent.

Parce qu’il faut se réapproprier l’art perdu de prendre une marche1 et se calmer le plex…

Note 1: Une expression empruntée à Simon Jodoin.

 

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Commentaires

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7 commentaires

or, donc, on aboutit à quelle conclusion ?
Achète toi une tente et fais du camping le long du fleuve ?

au vieux collège Ste-Marie où j’ai obtenu mon b.a. en 53 , les jésuites avaient cette magnifique approche de répondre à une question par une question.
Pour certains gradués des( de) HEC , cesser d’être « ex cathedra  » doit exiger un haut niveau d’humilité.

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Les courtiers immobiliers ne font pas leurs travail
Avant c était des immeubles à revenus
Aujourd’hui ce sont des immeubles locatifs
Il n y a plus de revenus .$2000.00 de revenus par année sur un 6 logements
C est ridicule ,c est payé trop cher
Le prix de vente devrait être. Donne par les évaluateurs agrées
Et non pas par les courtiers ……les courtiers devraient faire que la transaction
Les acheteurs doivent se posé une question et la bonne


Si les courtiers font une commission plus payante que le revenu de
l acheteur annuellement……c est que le rendement de la transaction est questionnable voir que la transactionnelle est nulle comme investissement

Toute cette surenchère et endettement… Pourtant 2008 c’était il n’y a pas longtemps ? Trop gros pour tomber ou est-ce que la richesse accumulée des baby-boomers sera redistribuée en service… ????

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J’aime tout simplement rappeler que je suis un gradué des HEC contrairement au puriste qui est gradué de HEC.
Misère

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